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8月26日，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩大龍頭企業(yè)——貝殼和我愛我家均遞交了上半年成績(jī)單。從整體來(lái)看，兩大龍頭上半年業(yè)績(jī)較為平穩(wěn)。具體而言，兩大龍頭都點(diǎn)名了新房業(yè)務(wù)，其收入增速均超過20%，但或由于租賃核算方式變化的原因，我愛我家主營(yíng)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)大幅下滑。

業(yè)內(nèi)人士分析，貝殼和我愛我家上半年業(yè)績(jī)平穩(wěn)，與政策利好下房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有一定關(guān)系。為了對(duì)抗市場(chǎng)的周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該搭建完整的業(yè)務(wù)生態(tài)體系，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條較好的協(xié)同和賦能。

兩大龍頭上半年業(yè)績(jī)較為平穩(wěn)

8月26日，貝殼發(fā)布了半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額約1.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%。其中，存量房總交易額約為1.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%；新房總交易額為4876億元，同比增長(zhǎng)26%。

我愛我家門店。

在門店數(shù)量方面，截至今年6月底，貝殼門店數(shù)量為60546家，同比增長(zhǎng)31.8%；活躍門店數(shù)量為58664家，同比增長(zhǎng)32.1%。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約為55.8萬(wàn)名，同比增長(zhǎng)21.6%，其中活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約為49.16萬(wàn)名，同比增長(zhǎng)19.5%。

在收入、利潤(rùn)層面，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貝殼出現(xiàn)了增收不增利的情況：凈收入為493億元，同比增長(zhǎng)24.1%；凈利潤(rùn)為21.62億元，同比下降7.33%。此外，其毛利率為21.3%，相比去年同期的26.8%減少了5.5個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼在財(cái)報(bào)中稱，今年上半年，公司凈收入增加是由于總交易額增加及家裝家居和房屋租賃業(yè)務(wù)擴(kuò)張。公司毛利率下降，一方面是由于貢獻(xiàn)利潤(rùn)率水平高于其他收入來(lái)源的存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的凈收入比例降低；另一方面是由于固定薪酬成本占存量房業(yè)務(wù)凈收入的比例提高，致使存量房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率下降。

另一大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭我愛我家也發(fā)布了半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我愛我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)收56.58億元，同比下降2.69%；歸母凈利潤(rùn)為3840萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.8%。

此外，今年上半年，我愛我家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為17.23億元，同比下滑11.13%。

新房業(yè)務(wù)收入增速均超20%

分業(yè)務(wù)看，兩大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭都點(diǎn)名了新房業(yè)務(wù)，其收入均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，但我愛我家主營(yíng)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)了大幅下降。

貝殼財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，貝殼存量房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入136億元，同比增長(zhǎng)4%；新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入167億元，同比增長(zhǎng)29.9%；家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入75億元，同比增長(zhǎng)16.5%；房屋租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入108億元，同比增長(zhǎng)85.2%。

貝殼在財(cái)報(bào)中稱，在存量房業(yè)務(wù)方面，公司二手房交易單量占公司房產(chǎn)買賣交易單量的比例進(jìn)一步提升至超過75%；在新房業(yè)務(wù)方面，公司的新房業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)超過行業(yè)，合作規(guī)模穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)了更多存量項(xiàng)目盤活；在家裝家居業(yè)務(wù)方面，第二季度公司家裝家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率達(dá)32.1%；在房屋租賃業(yè)務(wù)方面，截至今年6月底，公司在管房源量突破59萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超過88%，第二季度貢獻(xiàn)利潤(rùn)率達(dá)到8.4%，同比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。

我愛我家財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.32億元，同比增長(zhǎng)13.57%；新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.69億元，同比增長(zhǎng)24.32%；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入27.03億元，同比下滑17.41%；商業(yè)租賃及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.75億元，同比增長(zhǎng)2.2%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.81億元，同比增長(zhǎng)36.34%。

貝殼旗下鏈家門店。

需要注意的是，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是我愛我家的主營(yíng)業(yè)務(wù)，今年上半年，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入在我愛我家營(yíng)收中的占比達(dá)47.76%（去年同期為56.27%），出現(xiàn)收入下滑，且該項(xiàng)收入的毛利率為負(fù)值（為-5.37%）。

對(duì)此，我愛我家在財(cái)報(bào)中表示，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在房源管理規(guī)模提升的情況下收入出現(xiàn)下降，主要原因是公司推出的新產(chǎn)品“相寓優(yōu)選”采用“凈額法”確認(rèn)收入所致。公司上半年資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)，主要原因是基于新的租賃準(zhǔn)則，部分房源的收益確認(rèn)至“資產(chǎn)處置收益”科目中。

經(jīng)紀(jì)龍頭或應(yīng)搭建業(yè)務(wù)協(xié)同生態(tài)

從整體來(lái)看，兩大龍頭業(yè)務(wù)較為平穩(wěn)和房地產(chǎn)政策刺激下市場(chǎng)有所復(fù)蘇相關(guān)。而對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要聚焦房子本身搭建有助于多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的生態(tài)鏈條，并借助新技術(shù)賦能各個(gè)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)新建商品房銷售面積約4.6億平方米，同比減少3.5%，降幅比去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額約4.4萬(wàn)億元，同比減少5.5%，降幅比去年同期收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)。可見，去年以來(lái)的一系列房地產(chǎn)利好政策，在今年上半年仍然持續(xù)發(fā)揮效力。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人、房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宏偉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，今年上半年，尤其是第一季度，國(guó)內(nèi)核心城市的二手房交易量有所反彈，對(duì)貝殼和我愛我家兩大龍頭的業(yè)績(jī)有一定拉升。預(yù)計(jì)今年第四季度或還有利好政策出臺(tái)，兩大龍頭第四季度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或能對(duì)沖第二、第三季度的業(yè)績(jī)下滑。

合碩房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，盡管今年上半年兩大龍頭的新房業(yè)務(wù)收入都實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司若單純依靠傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，必然會(huì)面臨較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)和政策壓力。其需要搭建完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

郭毅介紹，對(duì)于貝殼而言，其在非房交易方面的家裝家居、租賃業(yè)務(wù)上都實(shí)現(xiàn)較好增長(zhǎng)，說(shuō)明公司業(yè)務(wù)協(xié)同的生態(tài)化狀態(tài)對(duì)公司非房業(yè)務(wù)的拉動(dòng)性較為明顯，從上游到下游的傳導(dǎo)很高效。特別是在當(dāng)前家裝行業(yè)整體面臨較大沖擊的背景下，貝殼家裝業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)較好增長(zhǎng)說(shuō)明其各項(xiàng)業(yè)務(wù)間取長(zhǎng)補(bǔ)短和協(xié)同效應(yīng)較好。此外，作為具有互聯(lián)網(wǎng)基因的公司，貝殼對(duì)AI技術(shù)的布局和落地都較為領(lǐng)先，這對(duì)其項(xiàng)目銷售提供了較強(qiáng)支撐。

而對(duì)于我愛我家，郭毅認(rèn)為，公司過于依賴傳統(tǒng)門店，面臨較大的成本壓力，毛利率水平會(huì)更低。該公司也在利用線上平臺(tái)驅(qū)動(dòng)自身業(yè)務(wù)發(fā)展，但目前尚未形成全面布局的平臺(tái)化生態(tài)。這種業(yè)務(wù)狀態(tài)很難形成不同業(yè)務(wù)鏈條之間的相互賦能，受市場(chǎng)周期的影響會(huì)更大。

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